Aree fabbricabili, controlli in crescita contro l’evasione Ici

E’ in continuo sviluppo l’attività di accertamento di Aequa Roma della regolarità dei pagamenti Ici da parte dei proprietari di aree fabbricabili. Lo scorso anno ha portato all’emissione di circa 3.000 mila atti, tra inviti all'adesione, avvisi di accertamento e ravvedimenti spontanei, con un recupero (comprensivo di imposta, interessi e sanzioni) di circa 36 milioni di euro. Quasi il doppio rispetto ai risultati ottenuti l'anno precedente.

Il risultato dimostra il forte impegno di Aequa Roma anche su questo specifico fronte della lotta all'evasione Ici, in particolare sui terreni di grandi dimensioni. Il controllo sulle aree edificabili, peraltro, è attività particolare e complessa, poiché l’Ici sulle aree edificabili va calcolata non sui valori catastali, come per gli altri immobili, bensì su quelli effettivi di mercato. Si tratta, quindi, di un’operazione articolata, per la quale sono necessarie approfondite ricerche documentali.

 “Gli accertamenti mirati sulle aree edificabili - afferma Davide Ricci, della direzione Fiscalità immobiliare di Aequa Roma - sono iniziati da circa due anni e le attenzioni si sono rivolte prevalentemente sui soggetti più grandi, ovvero i proprietari di terreni di maggiori dimensioni sui quali sono realizzabili ingenti volumi. Come società e fondi immobiliari, imprese di costruzione, gruppi di imprese o persone fisiche proprietarie di grandi appezzamenti. L'accertamento anti-evasione si è fatto sempre più incisivo nel tempo, portando a un ampliamento della base imponibile e, conseguentemente, a una crescita del gettito recuperato”.

Nel dettaglio, per area fabbricabile si intende un terreno utilizzabile a scopo edificatorio in base al piano regolatore generale (Prg). Ed è proprio dallo studio del Prg e delle disposizioni di attuazione che parte la selezione dei casi da sottoporre ad accertamento, con l'obiettivo di individuare le zone per le quali siano in corso o in itinere (autorizzativo) rilevanti interventi di trasformazione edilizia. Nei casi in cui i lavori siano già partiti, la ricerca di informazioni può basarsi sui permessi di costruire rilasciati dal IX Dipartimento (Programmazione e attuazione urbanistica) di Roma Capitale. Qualora il procedimento amministrativo sia ancora in itinere, invece, si prendono in considerazione per l'indagine tutti gli atti dell'amministrazione che tendono a portare “a maturazione”  l'area (ai fini dell'intervento edificatorio), dagli accordi di programma alle convenzioni urbanistiche.

Una volta individuato il target per i controlli, gli uffici di Aequa Roma procedono alla ricostruzione del patrimonio di aree edificabili posseduto da ogni soggetto individuato per ciascun periodo d'imposta. Analisi che si basa su tutte le fonti disponibili: conservatoria dei registri immobiliari, catasto, permessi a costruire, perizie di rivalutazione terreni, anagrafe tributaria, camera di commercio. Per ottenere la stima del valore dell'area sono due i metodi seguiti: quello analitico (o della trasformazione) e quello sintetico-comparativo. Nel primo caso, il valore dell'area è dato dalla differenza tra il valore di mercato della costruzione (una volta ultimata) e i costi necessari per realizzarla. Con il secondo metodo, invece, la stima si basa sul confronto con il valore di un'altra area simile (in termini di anno di stima e condizioni oggettive) e già valutata.

Per chiudere l'attività di accertamento, sul valore patrimoniale delle aree fabbricabili individuate si calcolano base imponibile e imposta dovuta ai fini Ici. Si procede quindi, caso per caso, al confronto tra il totale di Ici versato dal contribuente e il dovuto. Nel caso in cui si riscontri un'evasione totale, si passa immediatamente all'invio dell'avviso di accertamento (sanzione piena).

Per i casi di evasione parziale, invece, viene notificato ai contribuenti un invito a comparire al fine di instaurare un contradditorio per definire la posizione contributiva: una strada che può portare all'emissione di un invito all'adesione (con 1/8 della sanzione), nel caso si trovi un accordo; o all'invio dell'avviso di accertamento, se l'esito del contraddittorio è negativo.


19.07.2011